1658.地产报表的可信度

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唐朝曾说过：“财报是用来证伪的”。一切公司运营活动都能在报表中寻得蛛丝马迹。

然而这句话在地产似乎失去了功效。由于地产一个项目会跨越多个财报周期，其中合作的关联公司不计其数。所以地产行业天然具备修饰报表的能力。

如果地产报表可信的话，我们很容易判定出企业利润。因为在预售制度下，拿地价和销售价以及交付都是公开透明的，投资者只需简单拿计算器按两下就能毛估出利润。

但是在报表的过度修饰美化下，让一切蒙上了迷雾。

如果报表可信的话，地产企业2021年和2022年应该都有很好的利润。因为这两年结算的都是2018，2019年拿的地，当时地价还处在低位，而之后的销售去化都很顺畅。所以利润率没道理差，但事实是很多房企暴雷了。

那么暴雷是因为这两年真的没利润吗？当然不是。暴雷的主要责任在行业的严厉调控吗？当然也不是。

利润是存在的，只不过被提前挪走了。从常理来看，之前的19，20两年对很多房企来说应该是利润比较难受的年份，这两年对应的是16，17两年拿下的高价地。但相反这两年很多房企的报表利润却很好。怎么做到的？把后面该有的利润提前挪一部分到之前；再把之前的销售选择性结算，挑有利润的结算，利润差或亏损的想办法顺延，寅吃卯粮。

企业调节报表行为本无可厚非，但一众投资者却不顾事实不分常理的大肆褒贬宣扬。于是这些调节的企业被捧上了天！什么拿地眼光超绝，什么运营低本高效，什么管理层优秀回报股东等等。能把一个欠年做出丰年的利润，那丰年岂不是要上天了！只是后来不幸遇到最严调控，房企现金流被管控，财技的乾坤大挪移无法施展，才有了暴雷。

暴雷之后投资者们又开始说地产企业财报不可信，自己被骗，很无辜的样子。其实企业还是那个企业，赚的钱一分没少，现在显得少了是因为已经预支过了。而这却辜负了投资者对其的神化！

房企如果不修饰报表，利润是很容易预测的。对去年和今年房企的利润判断，销量售价都摆在那里，自然是之前报表修复越少，利润预支越少的房企，这两年的表现就会越好。

总结一下：去年今年乃至明年，财报表现最好的一定是之前财报处理最保守的企业。而财报究竟是保守还是激进，从营收增速和净利润上就能看出。营收结算越多的，净利率显得越高的，不是本身优秀，而是透支未来最多！