1683.一些过年期间关于地产的深度思考

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说到房子问题，到底会不会出现很多人预期的那样，宽松，刺激地产加杠杆，地产业反转，赶紧抄底地产股...

个人觉得答案基本是否定的，这些人的预期是一厢情愿的，不理性的。为什么这么说呢？你首先要明白当初美国次贷的原因。

次贷的原因是花街将钱贷给了没有稳定偿还能力的人，甚至根本就没有偿还能力的人。至于怎么将这种垃圾资产“金融科技”精美打包，又是怎么将这种有毒垃圾卖到全世界去都是次之的。

而你看看现在现在的房价，与年轻人的未来潜在收入能力。就算能像那些人想象的那样，降息，降首付，加杠杆极限刺激地产，遂了那些看好地产人的愿，后面怎么办？

想象下你满仓满融一只股票，用每月的收入绝大部分用来补充保证金，资产负债表以20-30年的长度绷紧到如此的地步，你会陷入长期的焦虑之中.那些买了地产股与房屋中介声嘶力竭的唱多地产的另一大理由就是通胀，通过过去收入与房价的关系，线性外推未来的趋势。

对于此类观点你要明白，收入是劳动回报率，房价是资本回报率，之所以你过去收入涨速远高于已有的房贷，根本原因是在过去宏观增速很高时，劳动回报率会高于资本回报率。当宏观增速逐渐减缓，劳动回报率会低于资本回报率，而现在是资本回报率都往一二线核心城市内卷。

再举个有趣的例子，都说黄金抗通胀吧，如果你在1980年高点附近信了买入黄金“抗通胀”，你需要20多年才能解套，到目前为止大概年化收益率2%吧，明显这笔钱存银行远远是个更好的选择。

所以总结下是啥意思呢？稍微逻辑推演下就会明白，那些认为今年会刺激房子，地产反转的人基本大概率一厢情愿。

现在之所以地产那么惨是因为绝对价格太高了，超过了年轻人加杠杆的承受能力了，继续硬加杠杆是可以，但是却要冒着类似于次贷的风险。而且同时由于家庭资产负债表变得更加脆弱，强化挤出效应后，将可能面临着生育率进一步下降。

而且今年3月开始将面临着美联储加息，外围加速收水的压力，不见老滑头英国都远超市场预期的连续加息挖防火沟，对欧元区来个死道友不死贫道了吗？

所以为什么这种情况下要刺激地产呢？而转移收税对象，房产税难道不香吗？关于房产税的问题，看回帖感觉很多人都严重低估了可能执行的速度。我们终将老去，未来结婚生孩子的主要人口会是95-00后。

但是由于医疗、教育、房子的高价格，造成生育边际成本过高，很多年轻人观点是二次元、原神、未来的元宇宙多美好呀，选择躺平了。至于那些说因为观念问题造成生育率下降的，就跟胡扯过了40岁，80后与90后要自发的集体狂灌一级致癌物的一样，将一个实际的问题非要甩锅到不可证伪的观念问题上。

经济学最基础的原理——人对激励做出反应。

你算算生养个孩子从结婚买房，到生育的医疗、奶粉钱，之后小学、中学、大学，这一路上得支出多少？

更别提资本这玩意会跟鳄鱼一样，既然年轻人避不开，就张着嘴在必经路径上等着你往里面跳。炒高的房子，昂贵的产育与奶粉费用，“别输在起跑线上”的补习班...简直是强化版的碎钞机。所以就明白了为啥生育率越来越低了，因为孩子是奢侈品，二胎就是奢侈品X2，三胎就是奢侈品X3。

泡沫说这个啥意思呢？未来一切都得为年轻人减负，从而为提高生育率让路。看看去年教培、医疗有多惨，远远超过了很多人的预期，大呼都看不懂了，其实从这个角度来说有啥可看不懂的？

所以你觉得地产行业躲得过吗？真正的实质性大利空房产税可能会以远超很多人的预期速度展开。

今天聊的有点多了，其实市场上最致命的也是最常见的错误之一，就是无视基本面逻辑变化的路径依赖。投资呀，首先就是避开那些大概率的坑。