1851.物业的提价权和业绩增速

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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台,聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好,我是主播匪石-34,今天分享的内容叫物业的提价权和业绩增速,来自薛定谔家的小猫。

之前谈物业的商业模式,有球友就问物业的提价权、毛利率和业绩增速,我试着解答一下。

先说业绩增速,在管物业面积是核心,主要有三大来源:地产公司输送、收并购和自身外拓,目前都遇到一些问题。

地产公司输送:行业规模见顶,大部分房企未来能输送的面积有限,爆雷的公司更少。

收并购:前面说过了,本身就有很大风险,过去两年上市物业公司估值高,通过二级增发来收购一级市场估值低的物业,本质上是收割二级市场投资者。

自身外拓:在存量市场上靠物业的品牌和口碑实现低成本获客,这是最可持续的增长模式,也体现物业的核心竞争力,不过未来竞争也会越来越激烈。

这并不是说物业公司的业绩立马没有增速,大部分物业的合约面积/在管面积比值在1.5-2.5之间,合约面积作为客户资源池,能保证物业未来2-3的面积增长无虞,更长时间就要地产公司输送和自身的外拓能力了。

再谈谈提价权和毛利率

基础物业费很难提价这是事实,通常要5-10年才有可能提一次价,而人工成本每年都会上涨,看起来未来毛利率似乎会越来越低。

首先大家开门做生意,没人会长期做亏本买卖,如果因为物业费定价过低而导致亏损,大不了不续约了,物业公司不会蠢到长期倒贴钱提供物业服务的。

其次,通过以下手段可以适当抵消人力成本上升带来的影响:

1. 通过科技手段,减少对人力的依赖,达到降本增效的效果;

2. 提高特定区域的项目密度,不同小区间人力资源共享提高人效;

3. 恩威并施提高收缴率,预缴送礼品、打折,逾期不缴纳发律师函等。

再次,基础物管是低成本获客,如果还能有10-20个点毛利就该知足了,不要对基础物管的毛利率有过高的期待,通过围绕房产、业主提供增值服务,才是利率更好的来源,毛利率应该算总账。

如果基础物管加上增值服务还是无法实现盈利,那就换家物业公司吧。