2079.我对万科事件的反思

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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台,聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好,我是主播匪石-34,今天分享的内容叫我对万科事件的反思,来自villike。


最近万科出了很多新闻,引发了大量的议论,绝大多数是谩骂和声讨。比如,在号称获得大量银行授信的背景下,以低于净资产的价格在H股融资,并且提出了超过百亿的A股定增方案——价格也可能低于净资产。


不仅如此,按照万科的披露,A股定增的钱,将大量用于几个项目,但这些项目的披露收益率都不高,是不是侧面反映出万科已经没什么利润空间了?


还有人说,万科现在都不怎么投资拿地,将来会不会逐渐萎缩,等等。


关于这些问题,零零散散也有读者在各种地方问我,我的回答一直是“不着急,等等看”。作为一个普通的投资者,就要接受自己的信息不够灵通的限制,这不是我应该投入大量时间精力的地方。


前几天万科开了2023年第一次临时股东大会,作为股东,这种会议的信息是我们不能错过的,这是一个很好的获取信息和观察管理层的场合。


我摘出了我认为最重要的三个问题,先把管理层回答的关键点总结出来,然后统一说一说我个人的看法。


第一个问题:在有大量银行授信的背景下,依然以破净价格H股融资,并在这个股价低迷的时间点选择在A股增发,是怎么考虑的?


管理层的回答可以归结为几个关键点:


1、万科不是因为缺钱才融资


2、一二线城市开始出现结构性投资机会,万科认为应该重启投资布局


3、去年11月在监管支持下,十几家金融机构给了万科8000多亿的授信额度


4、有了债权类资金后,需要股权类资金来调和资产负债结构


5、H股融资部分是希望置换境外债务,由于美元加息这部分已经达到5.3%


6、A股增发的价格和时机还是未知数,会更慎重、尽量让股东满意


7、总归是希望用拿来的钱——不管是债权还是股权——让万科能长期向好,创造真实价值


8、以管理层的视角,从去年的投资兑现度、开发业务的统筹拉通情况、经营服务业务对集团的正向利润贡献、以及资产退出通道的逐渐出现角度看,对中长期表现有基本信心


第二个问题:A股增发预计投入11个项目的利润率不高,该怎么理解?


管理层的回答:


1、根据证监会政策的规定,万科设定了四个募投项目的标准,这11个项目是根据这4个标准选出来的


2、披露的收益率是根据当前市场情况的测算,因为去年一年很差,所以收益率看起来不高


第三个问题:地产行业已经在复苏,万科在1-2月没拿地,该怎么理解?


管理层的回答:


1、公司在手资源1.2亿平米,21年结算3600万平米,资源满足2-3年发展没问题


2、1-2月参与了很多项目,有一些摇号没中,有一些还在谈判,所以披露上没有获取项目


3、对行业的判断是积极的,后续会积极寻找项目


4、现在特别重视投资质量,坚持投“特别好”的项目


接下来我讲讲自己的一些感受和判断:


从我目前掌握的信息来看,我并没有找到管理层有意隐瞒信息、“坑害小股东”的迹象,管理层的理由是逻辑自洽的,我并不打算将此推进到“管理层为了股东长远利益不顾近期骂名”的高度,各位可以自己判断是否有这种可能性。


现在的价格增发,肯定说不上划算,但管理层的逻辑是他们认为比起潜在的收益,这种代价是可以接受的,关于这一点,比起像我一样的普通投资者,我认为相信专业的管理层更合理。


静态来看市场的状况,肯定是不好的,虽然管理层解释了为什么11个募投项目收益率不高,但我认为更多是原因的陈述——“收益率低是因为市场不好”,这只是一句陈述,但现在地产项目不赚钱,倒也是事实,地产商的日子很艰难。


换句话说,就算没有这次募从而让11个募投项目收益率被披露出来,我们也应该能想象到地产项目的收益率现在普遍不会高。


政策在大力支持,行业在复苏,这个已经是大家的共识,在这个时间点,万科在积极地参与进去,我认为管理层应该是言行合一的。


关于万科这个生意,这不是个最好的生意模式,我的回答是太苦,每一个项目都要从头开始走一遍,还面临着标准化这个近乎无解的难题。


另外,由于是个高杠杆、空手套白狼的生意模式,管理层很容易头脑一热、做一些错误的事情——早年有顺驰、如今有恒大,这都是活生生的例子,所以风险一直都在。


好在万科的品牌还在,经营整体意识是稳健的,管理层团队是务实诚恳的,公司也得已在中国房地产市场上成为一个老牌标杆。


对于我个人的投资而言,我依然维持上一次的判断——最近一次应该是对2022年万科半年报的分析:不再追加投入,并在售价能公允反应公司价值的时候退出。


从2022半年报分析结束后到如今,已经有差不多半年时间,在这半年时间里,万科经历了很多事情,在2022年的大背景下,总的来说坏事情居多。


万科融资这个事情,外界整体的非议很多,几乎是一边倒地谴责公司和管理层,如前面的分析所说,我不能确认管理层一定没做错事,我只能说,从我作为一个普通投资者掌握的信息和分析来看,我没发现什么涉及到诚实正直底线的事情。


但是,在这整个过程中,各种流言、断章取义、情绪发泄的信息满天飞,我的情绪受到了很大的影响,时不时地会感觉到很低落。


这不是我第一次有这样的感受,在我过去的10年投资经历里,在一些持股经历黑暗的时期,我也有过类似的感受,至于应对的办法,就是我逐步笃信、时常告诉你们的那三个词:多想,少动,慢慢等。


有太多的信息我们不知道,其中有很多是关键信息,之所以要“慢慢等”,就是因为随着时间的推移,会有更多的信息和不同的声音出来。


等到你获得的信息足够做出高质量的决策时,再来有所动作,我认为,才是一个优秀的投资者应有的素质。