2079.我对万科事件的反思

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的内容叫我对万科事件的反思，来自villike。

最近万科出了很多新闻，引发了大量的议论，绝大多数是谩骂和声讨。比如，在号称获得大量银行授信的背景下，以低于净资产的价格在H股融资，并且提出了超过百亿的A股定增方案——价格也可能低于净资产。

不仅如此，按照万科的披露，A股定增的钱，将大量用于几个项目，但这些项目的披露收益率都不高，是不是侧面反映出万科已经没什么利润空间了？

还有人说，万科现在都不怎么投资拿地，将来会不会逐渐萎缩，等等。

关于这些问题，零零散散也有读者在各种地方问我，我的回答一直是“不着急，等等看”。作为一个普通的投资者，就要接受自己的信息不够灵通的限制，这不是我应该投入大量时间精力的地方。

前几天万科开了2023年第一次临时股东大会，作为股东，这种会议的信息是我们不能错过的，这是一个很好的获取信息和观察管理层的场合。

我摘出了我认为最重要的三个问题，先把管理层回答的关键点总结出来，然后统一说一说我个人的看法。

第一个问题：在有大量银行授信的背景下，依然以破净价格H股融资，并在这个股价低迷的时间点选择在A股增发，是怎么考虑的？

管理层的回答可以归结为几个关键点：

1、万科不是因为缺钱才融资

2、一二线城市开始出现结构性投资机会，万科认为应该重启投资布局

3、去年11月在监管支持下，十几家金融机构给了万科8000多亿的授信额度

4、有了债权类资金后，需要股权类资金来调和资产负债结构

5、H股融资部分是希望置换境外债务，由于美元加息这部分已经达到5.3%

6、A股增发的价格和时机还是未知数，会更慎重、尽量让股东满意

7、总归是希望用拿来的钱——不管是债权还是股权——让万科能长期向好，创造真实价值

8、以管理层的视角，从去年的投资兑现度、开发业务的统筹拉通情况、经营服务业务对集团的正向利润贡献、以及资产退出通道的逐渐出现角度看，对中长期表现有基本信心

第二个问题：A股增发预计投入11个项目的利润率不高，该怎么理解？

管理层的回答：

1、根据证监会政策的规定，万科设定了四个募投项目的标准，这11个项目是根据这4个标准选出来的

2、披露的收益率是根据当前市场情况的测算，因为去年一年很差，所以收益率看起来不高

第三个问题：地产行业已经在复苏，万科在1-2月没拿地，该怎么理解？

管理层的回答：

1、公司在手资源1.2亿平米，21年结算3600万平米，资源满足2-3年发展没问题

2、1-2月参与了很多项目，有一些摇号没中，有一些还在谈判，所以披露上没有获取项目

3、对行业的判断是积极的，后续会积极寻找项目

4、现在特别重视投资质量，坚持投“特别好”的项目

接下来我讲讲自己的一些感受和判断：

从我目前掌握的信息来看，我并没有找到管理层有意隐瞒信息、“坑害小股东”的迹象，管理层的理由是逻辑自洽的，我并不打算将此推进到“管理层为了股东长远利益不顾近期骂名”的高度，各位可以自己判断是否有这种可能性。

现在的价格增发，肯定说不上划算，但管理层的逻辑是他们认为比起潜在的收益，这种代价是可以接受的，关于这一点，比起像我一样的普通投资者，我认为相信专业的管理层更合理。

静态来看市场的状况，肯定是不好的，虽然管理层解释了为什么11个募投项目收益率不高，但我认为更多是原因的陈述——“收益率低是因为市场不好”，这只是一句陈述，但现在地产项目不赚钱，倒也是事实，地产商的日子很艰难。

换句话说，就算没有这次募从而让11个募投项目收益率被披露出来，我们也应该能想象到地产项目的收益率现在普遍不会高。

政策在大力支持，行业在复苏，这个已经是大家的共识，在这个时间点，万科在积极地参与进去，我认为管理层应该是言行合一的。

关于万科这个生意，这不是个最好的生意模式，我的回答是太苦，每一个项目都要从头开始走一遍，还面临着标准化这个近乎无解的难题。

另外，由于是个高杠杆、空手套白狼的生意模式，管理层很容易头脑一热、做一些错误的事情——早年有顺驰、如今有恒大，这都是活生生的例子，所以风险一直都在。

好在万科的品牌还在，经营整体意识是稳健的，管理层团队是务实诚恳的，公司也得已在中国房地产市场上成为一个老牌标杆。

对于我个人的投资而言，我依然维持上一次的判断——最近一次应该是对2022年万科半年报的分析：不再追加投入，并在售价能公允反应公司价值的时候退出。

从2022半年报分析结束后到如今，已经有差不多半年时间，在这半年时间里，万科经历了很多事情，在2022年的大背景下，总的来说坏事情居多。

万科融资这个事情，外界整体的非议很多，几乎是一边倒地谴责公司和管理层，如前面的分析所说，我不能确认管理层一定没做错事，我只能说，从我作为一个普通投资者掌握的信息和分析来看，我没发现什么涉及到诚实正直底线的事情。

但是，在这整个过程中，各种流言、断章取义、情绪发泄的信息满天飞，我的情绪受到了很大的影响，时不时地会感觉到很低落。

这不是我第一次有这样的感受，在我过去的10年投资经历里，在一些持股经历黑暗的时期，我也有过类似的感受，至于应对的办法，就是我逐步笃信、时常告诉你们的那三个词：多想，少动，慢慢等。

有太多的信息我们不知道，其中有很多是关键信息，之所以要“慢慢等”，就是因为随着时间的推移，会有更多的信息和不同的声音出来。

等到你获得的信息足够做出高质量的决策时，再来有所动作，我认为，才是一个优秀的投资者应有的素质。