2102.简单的聊聊地产跟地产股

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李蓓吹地产了，按理说她被套了有一阵子了。说真的我这次买地产就是因为我知道宏观分析师会看多地产的套利行为，当然这里也不带偏见的分析下地产的情况吧。

以下分析有一个前提，那就是我们选择不出清经济的现有问题尤其是结构性问题，未来注定现代货币理论这个假设条件下分析的，当然这个假设也确实是极大概率发生的。

需求端：2023年，卖方口径13亿平，行业协会预测12亿平。

一、产业的情况

人口需求：

2022年日本新生儿对应需求40万套成屋，开工85万套，差不多当下需求是远期新生儿一倍，不过这里有个一户建木制建筑寿命短的问题，一个日本人一生住两套新房是常见现象，从这点看日本新生儿远期带来的需求可能在60万套左右。

日本新屋开工数量从1988年下来日本刚好腰斩，对应我国从20亿平腰斩到10亿平左右，然后进入比较长的平台期。

我国新生儿情况更类似日本的2010-2015年之间，老龄化程度类似日本1995年，拟合下现在10-12亿平需求是在现代货币理论的情况下合理的需求，这个10亿多平需求大概能持续10-20年，然后需求最终随着人口总量出现加速的拐点才能下去。终点由于我国鸽子笼比较多，木质结构建筑较少，容积率高导致拆迁难度大，那么更新需求必然不如日本。

供应端：乐观估计今年13亿平，悲观估计12亿平。

库销比：今年仍可能提升，但结构化明显。

事实上地产有死库存，即低能级城市根本已经无法去化掉的库存，这部分重新计算后，地产的整体库存已经完成探底。

以上内容总结：供需的问题在人口总数大幅减少前基本上得到解决，库存也问题不大了。所以从宏观周期的角度来看，地产股是可以买的。

二.地产股有没有机会？

从集中度上看，日本top20房企市占率55%，对应我国百强房企市占率仍有提升空间。日本地产股在日本地产泡沫破灭后，完成触底，少数提升市占+转型代建+reits租赁+物业迎来第二春。

1.这波日本地产股的机会发生在行业完全触底后，典型的几只涨幅数倍的地产股均在此期间完成主升。

2.进入格局稳定后，日经225在2011年受全球货币超发开启牛市，这期间地产板块跑输整体位列所有行业中倒数第四，去金融化后人口逻辑重新定价。

所以日本地产股的交易机会主要来自泡沫出清后的恐慌与随后的行业重新整合这两点，而在大A泡沫并没有出现日本那种剧烈的出清，也就没有足够的超跌与恐慌，行业整合则已经逐渐体现在股价上了，所以不会存在那种数倍的涨幅机会，我们目前整体更近似日本2015年之后的东京圈地产市场，供需平衡了。

三.如果按照周期分析买入买什么。

三四线土储已经基本全部报废，pb失效，只能买土储在高能级城市的，类似东京圈房价最终新高，其他两个都市圈距离新高还差非常大距离。

企业的问题没有完全出清，之前的问题是在负债端，现在的问题是在资产端即土地储备上，板块还会分化。

以上都是建立在现代货币理论这个预期上的，等经济数据更差了，很快就会继续宽松。