2160.房地产当前的形式

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其实这个行业和中国99%的行业都是一样的，最后都是大周期

中国人对利润的追求是极限的，也就是任何一个行业好，最后一定是追求到极致的产能扩张直到大家都做死，然后成本最低的企业撑的最久知道行业回暖

所以在中国想寡头垄断其实很难，大家都是在完全竞争到垄断竞争之间博弈，有垄断的行业就是石油石化还有茅台，其它大部分的行业其实都是周期股，只不过我们炒的时候一定要进入上行周期把周期的因素当成成长的因子去给估值了，尤其是科技股。

就比如说猪股，也就是19年走了一波大周期，大家都疯狂的扩产，到现在再也不会有超额的利润出现了，由于产品的同质化，所以这个行业基本上以后是不会有什么机会了。

只有那种朦胧美的行业或者想象空间充足够大的行业是可以摆脱估值达到极致的泡沫化的，个人觉得这种行业一定是机器人和ai结合产业周期的前夜，安心的等马斯克搞出来真正牛逼的机器人，这个行业首先是革命改变式的，就不存在估值的问题，炒就可以无限高

而地产呢，首先这个行业肯定是周期性行业。而且杠杆率非常高，滚动率更高，就是财务杠杆和经营杠杆双高的行业。这个行业现在目前正在急速的出清，民企基本上以后退出行业，垃圾的国企组织程度和经营效率也只能维持一定的规模很难扩张

在这轮向下的周期中，大部分公司卖着卖着就爆了，记得21年融创还能卖出大几百亿一个月，在别的行业中你这么高的销售额是不可能死的，但是在这个行业里，走钢丝一旦不顺就扑街，中国的历史因素和环境造成了公司真正现代化管理财务真实的极少，大家面对的信息都是极度不透明的，而且认为不透明都是正常现象，透明反而是不正常的，所以在这种市场中，中小股东都是极度吃亏的。

讲到这里，我一直都对我周围的朋友说，我喜欢万科这样的管理层和董秘，而不喜欢一些民企的管理层董秘，为什么？因为万科烂就是烂，告诉你散户我很烂，我有多烂。但是其它公司的ir和董秘基本都是按摩管理大师，知道你们喜欢听什么，然后不断的按摩你，让你迟缓，错过了逃命的机会，就比如说融创，他直到现在都不会告诉你利空的信息，21年年底老孙还忽悠你说我不会爆，别人会，我其实听到他这么说的时候真的笑了，那时候他的融资成本都是20%朝上的，试问做什么生意能这么高的回报？这种融资成本规模越大，亏得越多。

现在呢？其实这个行业就看两点，第一就是资金成本，第二就是品牌溢价，这两点就是决定最后谁能走的远和谁能利润最高。目前看很多有利润的地很多土豪都来报名，但是这些企业是不具有开发能力的，或者说资金成本太高，或者说品牌跟不上，营销成本太高。所以关于土地摇号这个事我其实不担心万科保长线投资价值的，其实你读过王石的书就知道在90年刚有招拍挂的时候 土地拍卖就很激烈，而王石不擅长与去勾兑土地，造成了拿地成本贵，把精力放在服务上，所以造成了长期竞争力的提高

房企最后的价值基本就这两个。就比如大家拿地都是100万的土地成本，万科100万拿了，花30万盖好，资金成本10万，可以卖200万。垃圾小企业100万拿地，花40万盖成同样品质，资金成本30万，卖可能就只能卖190万。所以这个行业龙头的竞争优势在这里，规模效应成本降低十万，品牌效应收益高10万，但是资金成本这个高达20甚至更高

在现实资金成本一定是分化的更离谱的，最近我参加策略会就问过招蛇保子董秘，他们开发贷已经来到了1字头，万科2字头，而民企起码6%朝上，然后民企在暴雷的大环境下品牌也不行，最近上海狗子中建嘉定未来城开了，当前其实外环外的盘都不太好卖的，但是万科2天认购率就150%,这就是成本和收益端的差距

未来的楼市其实是走三个方向的，如果是向前面那种继续向下，那么这些大品牌的开发商产品滚动卖出，以当前拿地27%的平均毛利不断的跌，不断的卖，然后拿新的27%毛利便宜的地，这些大开发商是能活下来，经营收缩，并且不会太差。但是这种形式下那些差一点的民企就根本没有经营下去的必要了。

如果楼市是横盘稳住的话，这种模式对于大开发商竞争地位是最有力的，因为规模保住了，毛利保住了，民企也能苟延残喘

如果是毛利向上的话，可能杠杠率更高的民企收益是最大的，起码从股价的角度上看是这么回事

如果是先向下再向上，那么毫无疑问对大的龙头是超级大利好。股价短期会跌但是长期的空间更大了。

这就是房地产，也许房价会继续跌，但是一定会跌到一个上头不能容忍的极限位置然后超级刺激政策来。我看了下我们的土地出让金，目前大概回到2010年的水平。财政基本crash了，财政不足就会在其它方面征税，比如说罚k，这种造成的负面影响更大更糟糕

目前郭嘉就是希望富人多买房，把钱花了，刺激100多个产业恢复

大的道理也不讲，大概就是这么个格局，慢慢熬着吧

如果你生活的三四线城市，你可以去头部楼盘看看，我记得我去看过一个保利的盘，直接大横幅就是“央企”2个字的广告，其实这也是一种产品溢价。