2250.对降低存量房利率，大大出乎市场预料

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万众瞩目的降低存量房利率的文件终于出台了，大大出乎市场预料。文件规定：“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

这个规定的力度，远小于市场预期。文件中，直接锁定只有首套住房才能参与，而且要求“不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率政策下限”，就是说不但只有首套房才能参与，降的只是当年制定政策的时候，比首套房利率最低限高出的那部分。

享受优惠的人没那么多，能降的幅度也不大。对银行来说无疑是个利好，靴子落地了，远低于预期。而且文件里说的是“自主协商”，这是不强求的，主动权在银行，可以同意，也可以不同意，降幅也是银行说了算，不低于当年首套房贷款的最低加点就行。

还有一份文件同时公布：“贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。”

这就是对地产的大力支持了，首付30%降到20%，就是从约3.3倍杠杆增加到5倍，涨幅50%，这是很大的空间了。而二套的比例就更大，原来很多地方都是六七成首付，现在可以降到三成了。

至于提前还贷，文件后面明确说明要严格审查消费贷和经营贷。估计以后提前还款者，都会被查一下自己和直系亲属名下，有没有消费贷和经营贷了。查出来，银行就有权拒绝提前还贷，甚至可以直接追究相关人等的责任。