2433.万科这次能挺过去吗？

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最先喊出“活下去”的地产三好生万科，再次走到危机关口。

这几天，一则重磅突发消息在流传，万科与部分债主，主要是保险公司进行债务展期谈判，以求延长债务期限；原定于2023年12月到期，延期3个月至今年3月到期，随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京与债主及监管机构会面。

谈判结果如何？从万科几只债券上周的走势来看，不容乐观。

3月1日，万科多只境内债券价格出现大幅下跌。其中，“22万科05”全周跌幅逾9%，为该券历史最大单周跌幅！同时，“21万科02”本周跌幅达9.4%，周五跌5.3%至68元的最大新低。“22万科01”跌5%至85.7元；“20万科06”跌3.2%至76.7元，均创新低。

“22万科05”2022年7月7日发行的债券，面值100元，发行票面利率是3.21%，期限5年，2027年7月8日到期，3月1日价格跌到了74.2元。如果未来3年半万科不爆雷，能够正常兑付这张债券的话，不光能拿到每年3.21%的利息，还能赚24.8元的本金，年化收益率13%。

如果债券价格继续下跌，预期年化收益率更高。但显然，市场对万科能否偿还债务信心不足。因为，2024年上半年，万科美元债的偿付高峰期即将到来，需要在3月及6月分别偿付6.3亿美元、6亿美元，折合近90亿人民币。境内债年内到期超过100亿元。

债券到期高峰是2025年，境内外债券到期合计达362亿元。万科的财务压力有多大呢？

根据财报数据显示，截至2023年三季度末，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%，其中流动负债有9404.7亿元，除了合同负债外，主要为应付账款2489.37亿元和其他应付款1619.40亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元。而万科账上的资金为1036.80亿元，看起来完全能覆盖短期债务。

不过，这千亿现金，在母公司的估计只有一部分，还有很多都在并表和非并表的项目公司上，母公司是没办法动用的。否则，也不需要寻求与债主谈判展期了。

而且，恒大和碧桂园暴雷前，报表上的数字也是美如画，但是那些深不可测的体外债有多少，还是个迷。

为减轻债务压力，万科之前已经进行了一轮资产大甩卖。与万达王健林当年出售资产所面临的境遇不同，现在万科甩卖的大多是优质资产。

2个月前，甩卖了自己3家悦榕庄酒店的股权，仅仅收获4.8亿的现金。就连万科最成功的商业项目——上海七宝万科广场，也难逃割肉下场。这家综合体比很多万达广场更赚钱。交易对价仅仅为26亿，基本就是七折的价格。

出售七宝广场后才一周，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权。

万科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，累计服务超过80万名新市民，为超过5000家企业客户提供定制服务。目前，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

但众所周知，长租公寓盈利是行业的一大难题，泊寓也不例外。万科董事长郁亮曾在2020年底时透露，万科做长租公寓五年亏了90个亿。

数据显示，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。也就是说，这笔资产好不容易熬过了亏损走向了盈利，就要被出售。

1984年5月成立的万科，即将步入不惑之年，却再次来到了命运的十字路口。

2023年10月份的债务危机，靠背后的大股东深铁，以及大股东的股东深圳国资委站台，提前还债，成功稳定市场情绪。

这次还能这么幸运吗？

市场一直认为有国企背书的房地产企业没问题，不会违约。然而，华南城美元债就违约了。

今年2月19日，深圳市特区建设发展集团有限公司发布公告，表示经该公司核实，华南城控股有限公司2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付。

2018年秋季例会，郁亮喊出“活下去”，被同行解读为是竞争策略，是戏言。如今，是一语成谶。预判对了后市，依然无法对抗大势。

2024开年的楼市，似乎寒意更甚。克尔瑞研究中心的数据显示，2024年2月百强房企销售总额环比跌20.9%，同比跌60%，单月业绩继续创近年新低。累计来看，前2个月销售业绩降幅较1月扩大近15个百分点至48.8%。

2024年前两个月，房企销售双双惨跌，固然有去年基数较高的因素，但大家对房价走势以及自身收入预期的不确定，才是最主要原因。如今进入三月，不少人开始担心，今年“小阳春”还会出现吗？

除了资产大甩卖，万科无疑也加大了销售力度，甚至连银行也动员起来了。有海报显示，合肥万科要求银行和他们的业务置换：银行推荐成交一套房子，万科给与合作银行5比按揭贷款支持。