2517.房地产市场真的迎来了十年一遇的好机会吗？

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近期，中国的房地产市场经历了显著的政策调整。2024年5月17日，多个部门联合推出了一系列新的房地产调控政策。

在各个平台上，我发现，很多房地产中介以及相关的投资者一直在吹这是房地产市场十年一次的机遇。

然而，在这里我只想泼个冷水，这些政策的核心在于维持市场稳定，而非刺激市场进一步上涨。

通过降低购房成本和提供支持性贷款，新政旨在缓解当前市场供需失衡，防止市场出现剧烈波动而引发系统性风险。

为了证明这个观点，我将从房地产新政的具体内容、市场现有状况、政策对市场的影响以及未来市场趋势等方面进行分析。

首先是本次房地产新政的具体内容

2024年5月17日，多个部门联合宣布了一系列房地产新政。这些新政主要包括以下几点：

1.降低首付款比例，即首套房和二套房贷的最低首付款比例分别降低至15%和25%。

2.取消房贷利率下限，即取消全国范围内首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率的政策下限。

3.下调公积金贷款利率，即个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。

4.设立保障性住房再贷款，即设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，预计带动银行贷款5000亿元。

我们来了解一下房地产市场现有状况

目前，中国房地产市场整体仍处于调整阶段。数据显示，前四个月房地产投资、新建商品房销售面积和销售额同比均大幅下降，房价显著下跌：

在新房市场，截至5月17日，新房成交面积环比增长36.0%，但同比下降28.6%。今年前五个月累计成交量同比下降42.5%。

在二手房市场，二手房成交面积环比增长19.8%，同比增长7.0%。

尽管市场表现有所回升，但整体销售额和成交量仍较去年有明显差距。

此外，还存在库存问题，截至目前，全国商品房待售面积达到7.45亿平方米且还在增长。存量房中的空置房数量超过一亿套。

关于库存问题，这里插一些题外话，目前全国各小县城都在推动拆迁换新。

比如我家，一个浙江小县城。我家的两套老房子最终换成了一套市区120多平的学区房、100多个单位的现金和几套乡下的商品房。

然而实际上，这些乡下的商品房其实很难有市场。

因为我们家小县城的人口是净流出的，缺少外地务工人员的租房需求，而本地年轻人其实大多因为拆迁而获得了一两套商品房，也不再有购乡下房的需求。

因此极其缺少买家的这些商品房，最终的命运可能还是空置或者折价卖出。

在人口增长方面，去年中国人口净减少了200万，进一步影响了房地产市场的需求。

这里，我们分析一下政策对房地产市场的影响

新政的出台旨在通过降低购房者的财务负担和支持开发商的融资需求，以实现市场的稳定：

1.降低购房成本，通过降低首付款比例和取消房贷利率下限，购房者的购房门槛降低，预计将有助于提振市场需求。

2.支持开发商融资，通过设立保障性住房再贷款，帮助地方国有企业以合理价格收购未售商品房，减轻开发商的库存压力，同时促进保障性住房的建设，优化市场供应结构。

3.缓解库存压力，通过支持地方国有企业收购未售商品房，

政策意图在于缓解市场上的巨大库存压力，防止市场供需失衡进一步恶化。

那么，市场预期与未来趋势是怎么样的呢

尽管新政出台对市场产生了一定的积极影响，但其核心仍在于维持市场稳定，而非激进刺激市场进一步上涨。

当前政策更注重长期经济稳定，通过政府债券和其他金融工具为市场提供支持，而不是引发投机行为。

在需求侧管理方面，新政的出台标志着政策重心的转变，更多侧重于刺激实际住房需求，而非推动房地产作为投资品种的价值。

未来，房地产市场将更多地被视为满足刚需的工具，而非高性价比的投资品。

在市场平稳发展方面，考虑到目前全国房地产市场投资者情绪趋于冰点，随着一系列稳定市场的政策逐步落实，预计市场供需关系将逐步恢复健康状态，价格波动将趋于平稳。

一二线核心城市的住房需求有望释放，但整体市场仍将以稳为主。

在人口因素的影响方面，由于人口减少，购房需求整体呈现下降趋势。

这意味着房地产市场必须通过更多的政策支持和结构调整来应对需求不足的问题。

综合以上分析，可以看出，当前中国房地产市场的政策重心在于维稳，而不是大力推动市场上涨。

通过降低购房成本、设立保障性住房再贷款等措施，政府希望能够稳定市场预期，避免市场出现剧烈波动。

未来，房地产市场将更多地被视为一种满足居民居住需求的工具，而不再是一个性价比高的投资品种。